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2023年，是房地产市场秩序重构的一年。
这一年，一定会是房地产发展史上浓墨重彩的一个篇章。
这一年，无论从市场表现还是宏观指引方向来看，都发生了太多历史性的转折。
今年7月，官方首次明确提出“房地产市场供求关系发生重大变化”，引导房地产相关政策转向。于是，从中央到地方，房地产各个维度的新政策、新举措，高频出台。
但从市场表现来看，各城市、各板块、各产品条件的行情分化明显加剧，政策对于整体市场的托举作用依然有限，整体行情修复仍需要时间。
而行业寒冬下，如何从“旧模式”向“新模式”转变，实现供求关系新的平衡，又是行业发展的一个重要新议题。
可以说，整个行业正在勾勒一幅全新的发展图景。
那对于常州而言，2023年的年鉴该如何书写，未来面貌又该如何展开想象呢？
值此岁末年初交替之际，克而瑞常州房产测评重磅推出《时/市/势—2023年常州房地产市场年鉴》栏目。
我们将从多个篇章总结2023年常州楼市，并寻找2024年市场方向。
本篇是本专题的『政策篇』。
2023年，房地产政策全面转向，优化政策“应出尽出”，宏观调控方向由“托而不举”转向“托举并用”。
从全国来看，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策基调由稳转松，供需两端的限制性政策纷纷松绑。
从常州来看，一季度率先全面放开限售，并阶段性调整首套房贷利率，提高公积金贷款额度、提升人才贷款支持。下半年，随着宏观政策转松，常州也有相应跟进举措。
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年末，高层会议定调，来年房地产市场将主要着力防风险、推进三大工程”、构建房地产发展新模式。
本篇从政策层面对常州房地产市场进行年终盘点，以期对2024年的行业动向做简要展望。
中央政策力度转向“托举并用”
2023年上半年，中央政策延续2022年的主基调，整体表现为托而不举。
2023年1月5日，央行和银保监会联合发文，明确建立首套房贷款利率政策动态调整机制。
随后，各城市纷纷跟进执行这一政策，首套房贷利率下限阶段性下调至LPR-30BP到LPR-60BP不等，常州也在2月底跟进下调首套房贷利率下限至LPR-50BP。
除此之外，上半年中央政策并无实际性政策出台，多为对现行制度的优化调整，或市场秩序规范性措施。
下半年，自政治局会议定调开始，中央政策开始成体系的对房地产市场进行图“托举”，这一轮政策“救市”也正式轰轰烈烈的开启。
体现在需求端：8月开始，认房不认贷落地之后，降首付、降利率、延期置换退税等政策接连跟进，与此同时，存量首套房贷利率也正式下降。
紧接着，各城市尤其是重点二线城市和几个一线城市纷纷放松需求端的限制性政策，市场开始呈现点状回暖行情。
体现在供给端：除“金融16条”续期外，今年11月又提出“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”，并有消息称金融机构提出了“三个不低于”和房企白名单等纾困路径。
实话实说，2023年这一年的房地产纾困之路确实不容易。从促需求到保主体，我们看中央政策基调已经基本成形。至于效果如何，从政策节奏来看，终究也是要看明年政策如何发力了。
常州地方政策力度小 效应不显
2023年，地方调控政策松绑加力提速，核心一二线开启“四限”松绑潮。
相比于一二线城市，常州政策松绑的速度相对还是较快的。
但从实际情况来看，政策加码力度也相对有限，政策刺激效应明显呈减弱态势。
从江苏1号文件开始，今年江苏各城市在政策出台的动作上都是非常迅速的。
1月下旬，常州就出台了《关于稳岗留工提振消费助力经济全面复苏的若干政策措施》的通知。其中重点提到要推动房地产市场平稳健康运行。
2月22日，常州日报发文，明确近期将陆续出台10条房产新政。将从提高多孩家庭公积金贷款额度、扩大人才公积金贷款支持范围、全面解除限售，积极引导企业合理定价等多角度入手，进一步优化房地产政策。
2月24日，常州官方首套房贷利率下限调整至LPR-50BP。随后，常州全面取消新房限售、公积金新政执行、人才资助标准放宽等一系列措施相继落地，针对供给端的政策也有相应调整。
从实际情况来看，常州出台这一系列政策是踩到了时间节点的。尤其是信贷政策的调整，叠加当时疫情刚刚放开，一波积压需求入场，也为市场创造了短暂的弱复苏行情。
但短暂的弱复苏过后，市场再度陷入低迷，叠加3月新房解除限售导致二手市场供应量的大幅度增加，市场下行压力进一步增加，量价再一次同步下探。
进入下半年之后，伴随着中央政策的全面放松，常州政策跟进的空间已经有限。
10月27日，常州住房公积金政策再次优化，贷款额度、配贷系数同步提升，相关人群的贷款额度支持也有所提升。
11月，常州公积金允许带押过户。12月，以旧换新、房票等相关政策相继落地。
相比于其他城市，常州在便民政策的实施上也一直是先于其他城市的。包括公积金商转公、二手房带押过户等等。
综合来看，常州房地产政策本就宽松，今年除了信贷端整体政策力度偏弱。同时，也正是因为政策环境本就宽松，所以今年常州政策端对市场的刺激作用相对有限。
而限售解除带来的二手房数据大量增加，更是加剧了市场供大于求的行情；网签数据的不透明，也使得购房者和房企失去了决策依据，进一步降低了市场信心。
再加上下半年以来政策松绑的主力军是一二线城市，所以今年常州市场对于政策刺激几乎无感，依然保持低位运行。
展望2024年：短期刺激将与长效机制相结合
宏观政策力度加大叠加地方因城施策，当前房地产政策环境已经接近最宽松阶段，这个宽松基调在2024年肯定会得到延续。
那展望2024年，房地产政策会如何发力呢？
12月11日-12日，又一年的中央经济工作会议召开。
会议中，关于房地产市场的未来发展，明确了三个工作方向：一是积极稳妥的化解房地产风险；二是抓紧推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；三是加快构建房地产发展新模式。
这个表述也意味着，房地产政策短期刺激和长效机制优化相结合是大方向。
短期来看：需求端进一步降利率、下调住房交易税费、发放购房补助或奖励等，供给端落实金融支持等一系列措施仍需跟进，以稳定市场预期、防控市场风险。
长期来看：抓紧推进“三大工程”建设，构建房地产发展新模式是破局关键。
其实，不管是短期政策的放开还是长效机制的建立，归根到底都是建立在“房地产市场供求关系发生根本变化”的基础上的。
供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。
所以，我们可以看到无论是短期政策还是长期政策的主线，其实都是三个字，那就是：调结构。
以旧换新、以不好的房子换更好的房子，这是未来住房消费的主要场景。
所以从政策层面来看，除了上述各项措施，我们还看到了一个重要变化，那就是开始放开土地供应，鼓励开发更高端的住宅产品。
12月下旬召开的全国住房城乡建设工作会议提出，要下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代，好房子只有想不到，没有做不到。
这所有的动作相结合来看，我们会发现，房地产市场新的秩序已经在建立，一次彻底改变行业未来的结构性调整正在进行。
房地产市场已经超调两年，不得不说，今年宏观方向的每一条政策都是具有重磅意义的。
期待来年，房地产市场能真正发力并起到作用，带动整个行业筑底企稳。
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